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「尽量避免无偿使用房产」 上一篇讲健之佳2.65亿元补税。2026年新《增值税法》取消了无偿提供服务视同销售，很多老板可能松了一口气。 但千万别以为无偿使用房产从此没风险了。 🏢 集团统一租房，免费给子公司使用；母公司自有房产，免费给分公司使用；老板、配偶、父母名下的房子，免费给公司办公。 这些安排太常见了。可是增值税之外，还有三道关。 ① 企业所得税：先分清积极收入与被动收入。 这是一个很有用的分析框架。 卖钢材、卖汽车，是企业主营经营活动形成的积极收入；一家钢材企业偶尔出租闲置房产、取得利息，则更接近被动收入。 《企业所得税法实施条例》第二十五条规定了货物、财产、劳务在特定用途下的视同销售，但没有规定所有无偿出租、无偿借贷都必须核定收入。 因此，非主营、非经营性无偿安排存在抗辩空间，但不能简单理解为被动收入一律不调整。 ② 不视同销售，还有关联交易调整。 税总2017年第6号公告第三十八条规定：实际税负相同的境内关联方，交易未导致国家总体税收收入减少，原则上不作特别纳税调整。 但这不等于费用就能随便扣！ 母公司无偿给子公司使用房产，自己承担租金或折旧，如果无法证明与自身取得收入相关，仍可能面临税前扣除争议。 ③ 房产税：不收房租，也可能照样缴税。 财税〔2009〕128号规定，无租使用其他单位房产，由使用方依房产余值代缴房产税。 母公司自有房产给子公司，与总公司房产给分公司，法律关系并不一样，不能机械套用同一种处理。 老板个人、配偶、父母的房产无偿给公司使用，也不能当然沿用个人自住房屋的免税待遇。 💥 最麻烦的是：房产原值、折旧、租赁发票、费用扣除、房土两税申报，可能相互交叉核验。 一个本来想省事的无偿安排，最后反而把税务关系搞复杂了。 📌 尽量避免无偿使用房产，不是因为无偿本身违法，而是因为“没有收钱”，不等于“没有税务后果”。 尤其是民营企业，老板的财产、家属的财产、公司的财产，最好从一开始就分清楚。

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